库存压力减小 标杆房企重心重回一、二线


 发布时间:2021-01-16 01:01:37

中银国际证券分析师袁豪表示,今年万科的销售金额有望达到2100亿元。目前看来,今年能突破2000亿元大关就只有绿地和万科,王者之争其实就是两家房企的“战争”,留给其余5家房企争夺的,就只有“探花”的位置。万科已是多年的王者,蝉联不会出乎人们的意料;绿地去年已经坐上了“榜眼”的位置

在龙头房企中,万科以超1000亿元的销售金额继续居首位。据万科公告显示,上半年万科累计实现销售面积821.2万平方米,销售金额1009.1亿元,分别比2013年同期增长14.6%及20.6%。单计6月份,万科就实现销售面积174万平方米,销售金额193.9亿元。2011年至2013年,公司上半年销售金额分别为656.5亿元、625.4亿元和836.7亿元。这意味着万科半年销售业绩首次突破1000亿元。恒大地产于7日公布了公司半年业绩,据恒大地产披露的6月销售数据显示,2014年上半年,恒大地产的合约销售金额约为人民币693.2亿元,较2013年同期分别增长55.4%,占全年销售目标1100亿元的63%。

预计四季度保利地产推盘量不大,降价促销动力不足。保利地产前三季度新开工面积958万平方米,同比下降9.8%,第三季度新开工240万平方米,预计第四季度新推货量不会出现大幅增长,降价促销力度可能会有所收缩。如果市场状况平稳,预计全年可达1000亿元销售额。财务状况虽有所改善,不过资产负债率依然较高。截至三季度末,保利地产净负债率90.7%,较年初下降28.3个百分点,三年来首次回到100%以下。三季度末保利地产持有货币资金逾356亿元,是一年内到期长短期借款总和的1.55倍,财务状况有所改善。保利地产9月以来拿地提速,拿地更注重质量。9月保利在北京新增两宗地块,10月又在长沙、上海等城市大量拿地,累计拿地金额占当期销售额比例已经恢复到35%以上的历史平均水平。保利地产土地储备充足,总规划容积率建筑面积储备达6385万平方米。拿地重心侧重一二线城市,今年新增9个项目中,有7个位于省会以上城市。截至三季度末已售未结账款达到1004.4亿元,未来业绩确定性较强。

国家统计局的数据显示,1-7月全国房地产开发投资50381亿元,同比增长13.7%,但增速与1-6月相比回落0.4个百分点。业内人士称,房企房地产投资累计值的同比增幅呈现不断收窄态势,此类指标往往会对后续的新增供应带来显著影响,即库存量会从多余转为不足。因此,业内人士称房企拿地缓慢,将会对明年的供应量产生影响,进而市场会面临一波库存不足的尴尬,因此未来5个月,虽然库存压顶并持谨慎态度,为补给土储,拿地将成为房企的优先策略。

据中原地产研究中心统计,今年前7个月,华润置地总计斥资317.72亿元增加土地储备,而且已经超出其去年购地金额20.2%。5月28日,华润置地以15.7亿元竞得广东省汕头市区南国商城黄金地块,建筑规划面积接近47万平方米;6月20日,华润置地以9.2亿元竞得福州鼓楼区商住用地,建筑规划面积为22.5万平方米;同日(6月20日),华润置地再次以29.14亿元竞得福州鼓楼区另一块商服用地,规划建筑面积为46.3万平方米;6月26日,趁着南京土地市场冷清,华润置地以34.8亿元底价拍得位于南京浦口一幅商住混合地块,规划建筑面积约70万平方米。

然而,这个纪录仅保持了一天,位于朝阳区农展馆的北京壹号院便以212856元/平方米的价格,成功签约2套顶豪,单套总价达7958.5万元。据克而瑞华北区域总经理牟增彬解释,上述两套房源呈现的只是销售均价,某一套过20万元/平方米并不能说明整盘的水平。因此在2015成交均价TOP10的排行中,并没有予以呈现。牟增彬还进一步,成交均价排行榜的数据来源为北京市住建委网签备案数据,由于豪宅成交周期长,有项目的房源可能是在2014年销售,但2015年才进行网签备案。

Wind统计显示,按申万一级行业分类,截至13日,已有26家上市房企发布了业绩预告,其中19家公司预喜,占比达73%,包括8家预增、2家扭亏和6家略增,还有3家续盈。此外,7家公司出现预减、首亏或续亏等情况。部分房企巨头下半年销售业绩颓势显现。8家上市公司预增Wind数据显示,在8家发布年报业绩预增的上市房企中,华夏幸福预计今年净利润增长幅度在100%以上;天伦置业预计今年净利润为1700万-2100万元,增长幅度为79.41%-121.63%,上年同期净利润只有947.54万元。

截至10月,万科累计实现销售面积1627.3万平方米,同比增长11.89%;销售金额2041.2亿元,同比增长19.27%。而去年全年万科共实现销售金额2151.3亿元,在还剩2个月的情况下,超过去年的数据已成定局。据了解,自今年5月份起,万科已是连续第6个月销售达到200亿元。多数券商均预计,万科今年的销售额可达2500亿元,因此其前10个月的销售额已完成全年销售目标预测的81.6%。中金的研报称,考虑到去年11月份基数较低(销售额189.6亿元),其预计万科今年11月份销售额增速有望回到15%以上。长江证券最新的研报也称,万科四季度将迎来竣工高峰,全年竣工总量有望超出年初计划,因此四季度的结算量有望进一步提高,预计全年业绩增速可达10%左右。

结算收入大幅上升,2013年公司结算毛利率有所下降,分析师认为这主要是由于公司2012年降价促销的部分楼盘的进入结算,随着2013年销售均价的大幅提升,预计2014年结算毛利率将有较大幅提高。2013年华夏幸福实现营业收入210亿元,同比增长74%,毛利率33.8%,较2012年下降5.8个百分点,其中园区住宅配套的毛利率下降8.9个百分点,城市地产开发毛利率下降2.4个百分点。分析师认为公司本年毛利率的下降主要是由于2012年上半年公司降价促销,导致销售均价有所下降。

在报喜的背后,开发商的前景并不乐观。七成房企提前报喜截至12月13日已经有26家上市房地产企业发布了今年的业绩预告,其中17家企业提前向市场表示今年业绩增长,还有两家房企在预告中宣称已扭亏为盈。数据显示,在预告业绩增长的房企中,华夏幸福预计今年净利润增长幅度在100%以上,而天伦置业预计今年净利润为1700万—2100万元,增长幅度为79.41%-121.63%,上年同期净利润只有947.54万元。此外,万科、保利两大房地产龙头企业都在11月的业绩报告中称已经实现了全年销售业绩增长。

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