房地产开发企业资产的计价遵循的原则


 发布时间:2020-12-05 19:17:52

另有专家预测,除北京外,不排除有更多房地产市场比较成熟的城市跟进这一政策。华高莱斯国际地产顾问公司副总经理公衍奎对本报记者表示:“相对于土地紧张的城市,需要提高土地使用效率来缓解,所以要跟进。另外,市场较成熟的城市也有充分竞争对象,不怕开发商恶意压缩公共部位面积。其实,如果开发商

北京以前的商品房销售基本是按照建筑面积出售。而消费者非专业人士很难做到了解诸多建筑术语。在北京市公用建筑面积分摊暂行规定中,应计入公摊与不可计入公摊的空间部位十分明确。但有个别开发商,一方面,把不可计入公摊的部分放进公摊中,或将计入公摊部分的面积加大;另一方面,用一个虚假的高使用率来吸引购房人。如今,北京8月开盘项目均价达15350元/平方米,如果平均使用率为75%,按新销售方法计算,开发商可能要将公摊成本计入销售价中,均价有望高达20466元/平方米。

而且现实中也的确存在开发商为了牟取暴利,故意扩大公摊面积的事例。如果测量单位统一由主管部门指定,由开发商付款,其公正性相对比较容易得到认可。吕国营(深圳读者):真正要想让消费者买到质优价廉的房子,靠仅仅变更计价单位或者寄希望于发展商的自律还是远远不够的,还需要国家尽快出台相关法律法规,譬如在规划设计与建筑施工许可行政审批环节即可以明确限定该项目的实用率或允许建筑的楼道、电梯、配电室等“公摊面积”,达不到标准或超过规定的就拿不到“准生证”,以切实保护购房者的合法权益。

刘女士认为,开发商交付的房屋建筑面积不符合合同的约定,于是她向白云区法院提起诉讼,要求开发商支付违约金62312.25元。二审:双方合同约定按套计价 驳回上诉一审法院认为,涉案房屋的实测面积与合同约定面积确有差异,但《商品房认购协议》第一条约定了涉案房屋的建筑面积以政府房管部门最后测定为准,而之后签订的《商品房买卖合同》约定购买房屋按套出售并计价。因此,法院认为,上述存在面积差异的情形并不属于开发商违约的情形。

两种计价方式肯定会产生两种不同的价格,以“套内面积”计算的房价要高于以“建筑面积”计算出来的房价;不过,每套房屋的总价大体相当。但以“套内面积”计价有一大好处,那就是可以避免公摊面积争议,购房人可以更容易地了解真实面积、也更便于监督开发商。令人不解的是:北京市在推行“套内面积”的同时,却在保障性住房上保留了“建筑面积”的计价方式,从而形成了“一市两制”的局面。北京市有关方面解释说,经适房和两限房在招标时,已按建筑面积确定了房价,销售时不会出现多算公摊面积的可能。这话未免绝对了,即使权力能够确保公正,保障房的购买者难道不该了解房屋的真实面积吗?一个明显的弊端是:实行“一市两制”之后,保障房和商品房不便进行价格比较了。因此,既然商品房计价已经“改制”,保障房也应该跟着改过来。推而广之,全国所有城市的房地产计价方式也不应该两种制度并行。为了消费者比较和监督的方便,也为了政府部门统计和决策更科学,国家应该统一全国的住房面积计价方式。(盛大林)。

支持者:有利于解决公摊面积引发的合同纠纷反对者:开发商或借机升价甚至偷减公摊面积继今年7月6日广州启用的《新版商品房买卖合同》提出商品房按套内面积、建筑面积两种计价方式之后,8月26日,北京规定商品房预售或现房销售按套内面积计价。一时间,商品房销售究竟按建筑面积计算,还是按套内面积计算,引发社会各方争议。支持按套内面积计价的人认为,有利于解决商品房公摊面积引发的合同纠纷,购房人更容易了解房屋单价和真实面积;反对者则认为这一做法没有多大意义,在总价变化不大的情况下,开发商反而会抬高房价,甚至导致偷减公摊面积的情况出现,购房者并没有从中受益。

而对于非居民楼超高楼层,其计价面积按实际建筑面积乘以层高系数(实际层高除以3米)计算。公式为:计价面积=实际建筑面积×(实际层高÷3米)。供热建筑面积的计算,应扣除未安装供热设施的电梯间、设备间、蓄水池间、仓库、地下室、车库、阁楼、室外楼梯以及与供热空间不贯通部分。同时,济南市房产管理局还明确,房屋的套内建筑面积由三部分组成,一是套内使用面积,二是套内墙体面积,三是阳台建筑面积。封闭式阳台安装供热设施的按全部面积为计价面积;封闭式阳台未安装供热设施的按50%计算计价面积;未封闭的阳台不计入计价面积。此外,阁楼和假层安装供热设施的按全部面积计入计价面积,未安装供热设施的不计入计价面积。记者了解到,济南市2012至2013采暖季的居民住宅采暖单价仍为每季每平方米26.70元。对省城持有《城市居民最低生活保障证》或《济南市特困职工优待证》的居民家庭,供热仍执行按套内建筑面积每季每平方米19.50元的缴费标准。(王佳声)。

根据专家提供的公式,建筑面积单价乘以建筑面积,再除以套内面积即可得出套内单价。比如,一套建筑面积每平米1万元的住宅,以得房率85%计算,套内面积每平米约11700元,而以得房率70%计算,套内面积每平米约14280元,将使住房价格上涨17%—42%。目前,北京市房地产交易网等官方渠道显示的数据均为建筑面积单价,北京市房地产协会副秘书长陈志在接受中国证券报记者采访时表示,未来北京市建委、房地产交易网等机构或将考虑换算成按照套内面积价格去计算。

9月9日,住建部公布了年初至8月份全国各省、市保障房建设进度情况:城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工868万套,开工率86%(不含西藏自治区)。数据显示,我省开工套数超过38万套,开工率超过100%。■五省开工率超过100%除了河北,开工率超过100%的省份还有辽宁、福建、山东、陕西。开工率超过全国平均水平的有16个地区,低于全国平均水平的有12个地区。广东省的开工率为66%;青海、上海的开工率分别为73%和75%;北京的开工率为81%。

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