什么情况下房产税采用从租计价


 发布时间:2020-11-26 09:03:40

事实上,在房地产市场更多是开发商的卖方市场时,无论公摊面积是否计入,开发商毫无疑问都有着充分的辗转腾挪空间。即便套内面积清楚明白了,但开发商想赚多少利润,只需简单的在套内单价上加价即可。从这个角度来看,房屋销售的规范、公平、透明,其实更需买卖双方的势均力敌,在房价开发商一口说了算

虽然从数字上看,北京房价似乎又将大大提升,但业内人士表示,新规定仅改变了计价方式,对契税、买卖方式无影响,实质上看并不会助推房价。北京市房地产协会副秘书长陈志认为,建筑面积的公式计算跟价格无关。某个楼盘怎么定价,市场怎么买卖,这些基本面的东西并未发生变化。对于购房者来说,均价数据只是概念意义,反映的是一个城市的价格水平,实际上还是要看具体某个地段或楼盘的价格。对于想要购买某套房子的消费者而言,房屋总价是不变的。

“在按套计价销售商品房因面积误差纠纷而诉讼到法院的案例中,各地法院处理结果不一。究其原因:一是开发商在采用这种计价方式时行为不规范、约定不完整;二是法院对这类纠纷的处理也没有形成统一的意见。”这位法官说。法官购房者要提高风险意识这种情况下,购房者是不是就“任人宰割”了?二审法官指出,无论从开发商的角度还是购房者的角度分析,现阶段采用按套计价方式都是有风险的,双方应当尽量规避可能发生的风险。他说:从开发商的角度来看,需要增加诚信意识,应当在合同中附所售房屋的平面图,标明详细尺寸,并详细约定误差范围和处理方式;从购房者的角度来看,应当准确理解按套计价的含义,知悉其可能产生的后果,提高风险意识,约定相应的处理方式;行政机关应当对这一计价方式的使用尽快发布相关的引导和规范;同时也期望最高人民法院能够出台相应的司法解释,统一各级法院在处理此类纠纷时的认识。羊城晚报记者 董柳 通讯员 马英。

同时,开发企业还应当方便购房人查询商品房面积实测技术报告书,并将购房人所购商品房的面积实测数据表提供给购房人。业内专家认为,按套内面积计价不会实质性助推北京房价上涨,但会引起消费者对房价上涨的担忧。郭毅在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,按套内面积计算将在数字上推涨北京住房单价,但由于只是计价方式变化,每套房屋的总价不会变化,对契税、买卖方式无影响。相反,新政策明确套内面积,可以减少不必要纠纷,有助于保护消费者的合法权益。

南京市房管部门相关人士解释说,实际情况并非这样。因为无论是按建筑面积计价,还是按套内面积计价,都只是计算房产价格的一种方式,其总价并没有任何变化,公摊面积也照样存在。“据我了解,在北京买房,购房者与开发商谈价格时,都是按照建筑面积计价的,也就是说,和我们南京现在的做法一样。”该人士说,而在签订正式的购房合同时,则转换为套内面积计价。举个例子,一套100平方米(建筑面积)的房子,双方确定的单价为8000元,总价为80万;在签合同时,则按80平方米(套内面积)计价,在总价80万元不变的情况下,合同上的单价就“涨”到1万元了。

对此,买房人可以与开发商在合同中约定援用。而对公用分摊建筑面积的误差处理问题,买房人既可以要求单独订立处理公用分摊建筑面积误差的合同条款,也可以将公用分摊建筑面积误差统一纳入房屋建筑面积误差的处理方法之中。最后,要明确房屋建筑面积误差的处理方式。实际购房当中,无论采用何种计价方式并不影响开发商的售房总价,所不同的往往不过是购房人的心理因素而已。正因为房价在各种营销方式中仅仅是“换汤不换药”,所以,当公摊建筑面积“缩水”,房屋建筑面积同步减少时,买房人常常由此产生新的心理不平衡,即房屋总价应当相应减少。然而,如果买卖双方约定按套内面积计价,那么公摊建筑面积“缩水”导致的房屋建筑面积减少,则不会对房价产生任何影响。因此,买房人如认为必要,还可以要求在购房合同中约定房屋建筑面积误差的处理方式,以免在纠纷发生时莫衷一是。

最终,一审法院判决驳回刘女士的诉讼请求。判后,刘女士不服,向广州中院提起上诉。广州中院认为,虽然《销售不动产统一发票》显示,涉案房屋以单价16185元/平方米、建筑面积68.27平方米计价,但发票格式是行政主管机关制定的,没有其他计价方式供当事人选择,当事人无权对此予以变更,双方也没有就房屋计价方式另行约定做出变更。广州中院还指出,开发商与刘女士在《商品房买卖合同》第十五条关于面积确认及面积差异处理的约定中明确表明当事人选择第六条按套计价方式的不适用该条约定,从而排除了双方在房屋建筑面积产生差异的情况下按以套内建筑面积为计价方式对房屋价款进行结算的途径。因此,判决驳回上诉。文/广州日报记者林霞虹 通讯员马英。

北京市近日出台规定,要求新售商品房一律按套内面积计价。不少热心读者昨日打来本报热线询问,这一政策与现行的按建筑面积计价究竟有什么区别?能否起到平抑房价的作用?南京是否会“跟风”呢?记者带着以上疑问咨询了南京市房管部门。释疑一:房子总价没有变化“我买的房子是120平方米,产权证上写的套内面积只有102平方米,那么是不是这18个平方米的钱开发商要退给我啊?”市民金先生昨天在热线里询问记者。南京市房管部门相关人士解释说,实际情况并非这样。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示,由银行来出具证明,是因为银行对开发商的投资情况非常了解,且比较中立,可以防止开发商未达到预售条件就申领许可证预售卖房。企业应公示预售面积测绘报告书《办法》提出,开发企业应当在预售场所、商品房坐落地显著位置以及其他能够使购房人明确知晓的方式,公示商品房预售面积测绘技术报告书,以及共用建筑面积处置情况。开发企业还应当将实测数据表提供给购房人。今后,区县建委、房管局将对本辖区预售项目的施工现场和售楼场所,进行每季度不少于一次的日常巡查。

强恩 审计员 吴祯

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