时评:经适房溢价出售得不偿失


 发布时间:2021-04-11 09:27:05

整理:记者王雯倩近期总被负面消息缠身的杭州房地产市场再起波澜。本周,杭州市政府对外公布了一季度杭州商品住房成交“量价齐跌”的情况,其二手住房的成交量和成交价亦出现同比下滑60.4%和2%。此外,可售房源亦处于历史高位,截至3月底,杭州市区可售商品住房76004套,同比增加36.2

斥资41亿元投资近三年,仅溢价11.26亿元,SOHO中国就将上海两个项目打包抛售了!与一度以300亿元“光速进军上海”相反,SOHO中国董事长潘石屹表演了一出“反转”戏码,开始主动收缩在上海的布局战线。“我们在上海投资了近500亿元,占SOHO总量的75%。”潘石屹向记者表示,SOHO中国正在调整北京和上海两个城市的投资比例,将加重北京的投资力度,使北京和上海两地达到平衡。值得注意的是,有业内人士向记者表示,41亿元的投资成本,加上近三年的资金成本和管理成本等财务费用,SOHO中国出售上海的SOHO海伦广场和SOHO静安广场的盈利空间并不高。

“国五条”出台后,北京、深圳和广州等地都传出行政手段管控房价的消息。从目前的市场背景来看,房企整体的融资环境宽松,财务数据健康。同时,一线城市中的房企不论从资金实力还是融资能力来看,更是处于明显优势地位,在这种背景下用行政手段管控房价,逼迫房企低价出货,其效果依然有待观察。一线城市经营性土地溢价率增长明显根据链家地产市场研究部统计,今年前5月,土地招拍挂市场,四个一线城市商办、居住、多功能等经营性地块土地出让收入总额约达1300亿元。

年初北京土地市场再放量 朝阳海淀优质地块受关注近日,北京市土地整理储备中心公布了近5年内住宅、商服用地最高成交总价及楼面单价地块情况。其中,去年成交的中赫万柳地块以33831元/平米的单价,成为近5年来成交楼面单价最高的地块,中海地产丰台六圈地块为总价最高地块。其实,自2012年下半年土地市场回温以来,各地频现“地王”项目;同时,北京通州梨园地块491%的溢价率也开创近三年来北京土地市场溢价率新高,当时据国土部喊话要求避免出现高价地也不过数日。

世邦魏理仕日前在杭州发布报告称,随着楼市成交复苏和资金面的放松,开发商有更强意愿和能力进行土地储备,预计2015年土地市场活跃度将得到提升,但开发商对土地溢价水平仍将持相对理性态度。过去一年,尽管一线城市土地市场在年末迎来“翘尾行情”,但全国土地市场总体走弱,成交量溢价率双双低迷。以杭州为例,2014年杭州共成功出让145宗地块(不包含工业用地),为近6年最低;出让总金额约为822亿元,较2013年下降38%;平均溢价率仅为2.9%,溢价率在5%以下的地块占比高达87.5%。而杭州2013年土地成交平均溢价率为16.7%,最高溢价率达238.3%。世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢表示,随着房价理性回归,开发商对未来房价增长预期有了更合理的判断,所以竞拍土地时出价谨慎。马英枢认为,随着宽松政策继续以及降息预期强化,楼市政策、资金面整体情况预期好于2014年,一些高周转房企也将进入拿地补仓阶段,土地市场成交量将逐步回升,但随着房企利润率回归,土地价格预期将更加理性。

同日,华润置地以总价10.34亿元竞得福州马尾一宗住宅地块,折合楼面价6935.09元/平方米,溢价率91.84%。房地产市场的回暖,引发了一二线城市土地受到房企积极争抢。中原地产市场研究部统计数据显示,一线城市7月土地成交溢价明显上涨,截至12日,成交的14宗土地平均溢价率高达38.14%,其中住宅类土地溢价率高达54.81%,均处于年内最高纪录。二线城市成交的328宗土地平均溢价率也达到了23.69%,整体看,土地市场趋势明显向好。

有房企相关人士向笔者表示,虽然楼市调控将持续,开发商拿地不再像楼市高峰期那么“豪迈”,但土地作为开发商的基本生产资料,对其来说,依然有吸引力。对于开发商来说,继续拿地,保持适量的土地储备是非常必要的。据中原地产分析人士介绍,相比大场镇捆绑基地塘祁路南侧地块,6月3日出让的大场地块地理位置更为优越,且规模较小总价低,故吸引了31家房企领取了申请书,之后有6家进入竞价环节。最终地块成交的溢价和楼面地价相比塘祁路南侧地块出现双双回落,对于开发商态度积极、行动谨慎的状况,21世纪不动产上海区域分析师认为,时隔多月的宅地供应无疑大大调动了开发商的拿地热情,但宏观经济政策的持续加码给市场各方资金层面带来的收紧,或已导致开发商进入理性状态。

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